Mua ban nha dat

Giao dịch mua bán nhà đất: Rủi ro vẫn rình rập

Thanh khoản thị trường được cải thiện trong niềm vui của doanh nghiệp lẫn sự phấn khởi của cơ quan quản lý hữu trách. Nguồn cung nhà ở dần khớp nhịp với sức cầu thực khổng lồ trong đại bộ phận người dân. Dẫu vậy, mối lo của khách hàng về sự đảm bảo cho khoản tài chính bỏ ra cho sản phẩm nhà còn dai dẳng.

Làm ăn tích góp nhiều năm, tìm hiểu kỹ càng vị trí, phong thủy, chất lượng pháp lý, giá trị mảnh thổ cư (nhà hoặc đất) trước khi đặt cọc, ký hợp đồng mua bán.

Ai cũng nắm rất rõ quy trình đó, cộng thêm nỗ lực bổ sung kiến thức luật pháp liên quan và tham vấn từ người thân, bạn bè, tưởng rằng sẽ khó có khả năng thương vụ gặp sơ sảy. Nhưng thực tế câu chuyện mua bán nhà đất luôn bất ngờ.

Bạc tóc vì… chủ nhà

Chia sẻ với người viết, gia đình anh Huy (gốc Nam Định, làm việc ở Hà Nội 9 năm qua) vẫn chưa hết bức xúc. “Gom được gần 3 tỷ đồng từ rút sổ tiết kiệm cộng vay mượn họ hàng hai bên, vợ chồng tôi may mắn chốt được căn nhà mặt ngõ rộng ở khu Lương Định Của – Đông Tác (quận Đống Đa) rất ưng ý. Hai bên đã ký hợp đồng công chứng với thỏa thuận người mua chịu tiền thuế trước bạ, còn bên bán lo

Mua ban nha dat

 Mua nhà, xây nhà được coi là việc hệ trọng trong đời, bởi ngôi nhà, mảnh đất là tài sản lớn, nếu không nói là lớn nhất, là cả cơ nghiệp. Cũng bởi vậy mà hậu quả của những vụ lừa đảo trên thị trường bất động sản (BĐS) thường rất nặng nề. Số tài sản của người bị hại bị chiếm đoạt lớn, thậm chí rất lớn, có vụ lên tới cả ngàn tỉ đồng. Bài viết này nhằm cung cấp cho bạn đọc thông tin về một số thủ đoạn lừa đảo trên thị trường BĐS. Hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác thật ra chỉ là tên gọi nhằm hợp thức hóa, né tránh bản chất của việc bán nhà… trên giấy. Những căn hộ, những lô đất còn đang ở dạng dự án trên giấy sẽ được lách luật để bán cho người sử dụng dưới dạng “góp vốn đầu tư”, “hợp tác đầu tư”. Có nghĩa là người mua sẽ ký hợp đồng “góp vốn đầu tư” với chủ dự án trên giấy đó để rồi nếu nó thành nhà ở, căn hộ thì lúc ấy “góp vốn” sẽ trở thành mua - bán và người góp vốn là người mua. Mua ban nha dat, Ấy là khi giao tiền, góp vốn thì nghĩ vậy và bên nhận góp thì hứa như đinh đóng cột. Nhưng đoạn kết nhiều khi thật buồn. Người mua bị mất trắng bởi bỏ tiền thật mua… vịt giời.

khoản thuế, phí để sang tên, cấp sổ… Ai dè mình vẫn bị gây khó” – người chồng thở dài.

Được biết, căn nhà 2 tầng 1 tum, tổng diện tích sử dụng 98m2 có giá trị hợp đồng là 2,8 tỷ đồng (chủ nhà bán gấp nên giá khá hời – anh Huy). Sau khi ký hợp đồng công chứng, bên mua đã thanh toán toàn bộ cho chủ nhà. Tới lúc nhận sổ, cơ quan chức năng thông báo yêu cầu nộp thêm gần 2 triệu đồng lệ phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ. Trái với thỏa thuận trong hợp đồng, bên bán yêu cầu bên mua phải thanh toán khoản tiền này và không bàn giao nhà.

Người mua thổ cư vẫn giật mình thon thót sau từng lần giao dịch?!

“Ngại” va chạm với chủ nhà (“dân bản địa” gần 20 năm), lại không muốn làm to chuyện (nếu báo chính quyền và nhờ luật sư can thiệp) khi vừa chuyển về nơi ở mới, người mua và kẻ bán ở trong thế giằng co suốt thời gian dài.

Cực chẳng đã, hơn một tháng sau, người mua quyết định thanh toán khoản lệ phí thẩm định để nhận sổ và yêu cầu chủ cũ bàn giao. Cuộc bàn giao diễn ra chóng vánh, nhưng chủ nhân mới khóc ròng vì tiền điện, nước, viễn thông của người bán vẫn chất đống. Lại thêm một số hạng mục điện nước, nội thất căn bản của căn nhà đã bị phá hỏng và hao hụt những chi tiết quan trọng. “Phụ trội ngót 70 triệu đồng, lại thêm suy nghĩ, hai vợ chồng bạc cả tóc anh ạ” – gia chủ cười buồn.

Thực tế sinh động

Mỗi cuộc giao dịch nhà đất chỉ là một mảnh ghép nhỏ trong tổng thể bức tranh thị trường. Có người cho rằng trường hợp bị chủ nhà “lật lọng” như kể trên hoàn toàn dễ giải quyết nếu người mua nhờ Luật sư ngay từ lúc đặt cọc mua nhà, hoặc sử dụng phương pháp lập một tài khoản ngân hàng và “đóng băng” tới khi cầm sổ. Nhưng tâm lý…quá ưng ngôi nhà, cộng thêm thái độ mau mắn của chủ nhà đã khiến gia đình anh Huy “tiền vẫn mất – tật vẫn mang”.

Trực quan nhịp đập thị trường thổ cư, người mua thuần túy thường lâm vào thế bị động. Dọn về ngôi nhà mới ở quận Nam Từ Liêm, chị Hường vẫn nhớ như in dặm trường mua bán suốt 3 tháng trời.

“Chấm” được căn nhà 40m2 ở Trung Văn, người này tất tả đặt cọc 20 triệu đồng với hợp đồng cụ thể. Một tuần sau, hai bên hẹn nhau ở phòng công chứng để ký hợp đồng mua bán.

Bên bán ra điều kiện: sau khi ký công chứng, bên mua phải “tất toán” ngay và chỉ được để lại 40 triệu đồng tới khi ra sổ. Chủ sở hữu cũ sẽ trực tiếp làm sang

Đầu tư vào Đức

sổ đỏ tại quận và khi có giấy hẹn, bên mua phải trả nốt số tiền còn lại.

Lý thuyết, với cơ sở là giấy hẹn ngày lấy sổ của cơ quan chức năng, khả năng rủi ro pháp lý dẫn tới chậm ra sổ hoặc “vỡ” giao dịch gần như không tồn tại.

Vấn đề nằm ở chỗ, miếng đất giao dịch nằm trong tổng thể diện tích sở hữu gần 150m2 của người bán. Bên mua đã yêu cầu chủ đất đưa sổ tổng khu để tự thực hiện sang tên nhưng không được chấp nhận.

Chờ đợi 2 tháng không thấy “động tĩnh” từ bên bán, chị Hường hỏi thì được biết hồ sơ thiếu một số giấy tờ nhưng bên bán… quên thông báo cho chủ nhà mới.

Tiền đã giao đủ, nhưng tương lai chứng nhận sở hữu BĐS lại phụ thuộc vào bên bán, đó là hệ quả của việc người mua không nhận thức hết độ phức tạp của nhà đất “hậu giao dịch”.

Theo công thức “kinh điển”, người mua vẫn đi theo quy trình: ký xong hợp đồng công chứng, bàn giao mặt bằng, có phiếu hẹn lấy sổ là thanh toán toàn bộ giá trị BĐS cho bên bán. Nếu thỏa thuận được tự cầm sổ gốc để đăng ký sang tên thì tốt nhất, còn không để chủ cũ cầm cũng không lo.

Tuy nhiên, theo không ít nạn nhân từng bị chủ “bán một BĐS cho nhiều khách cùng lúc”, sau khi công chứng, nên đề nghị công chứng viên cập nhật thông tin lên mạng và yêu cầu in một bản để chắc chắn thông tin BĐS “đã có chủ mới” được xác lập trên cơ sở dữ liệu luật pháp

Mua nhà thế chấp ngân hàng: Gay cấn như trên phim

Hiện nay hoạt động mua bán nhà có sổ đỏ thế chấp ngân hàng diễn ra khá phổ biến mặc dù nó tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.

Thông thường nếu giao dịch diễn ra suôn sẻ thì mua nhà thế chấp ngân hàng đều lợi cho cả ba bên. Với người bán nhà có thể tránh được việc không trả được nợ dẫn tới bị ngân hàng phát mãi nhà (nhà bị phát mãi sẽ giảm giá trị so với thực tế), với người mua nhà có thể yên tâm rằng căn nhà không nằm trong diện quy hoạch hoặc vướng mắc các vấn đề pháp lý nên được ngân hàng đồng ý thế chấp, còn về phía ngân hàng có thể thu hồi nợ nhanh.

Khác với mua bán nhà ở thông thường, mua bán nhà thế chấp chỉ hợp pháp khi được sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng. Về vấn đề này, luật sư Trương Thị Hồng Châu – Chuyên viên tư vấn pháp lý của Công ty Luật TNHH Đất Luật giải thích: Theo quy định tại khoản 4 Điều 718 Bộ luật Dân sự 2005 thì bên thế chấp được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. Do vậy, để giao dịch mua bán nhà, đất thế chấp được đảm bảo thì Bên bán và Bên mua và Ngân hàng cần thực hiện một Biên bản thỏa thuận 3 bên có nội dung sau khi người mua chuyển một khoản tiền mà người bán đang nợ vào tài khoản của người bán thì ngân hàng sẽ trả giấy tờ sỡ hữu và ký lệnh giải chấp nhà.

Cũng theo luật sư Trương Thị Hồng Châu thì thực tế vẫn có trường hợp Bên bán yêu cầu Bên mua đặt cọc trước một khoản tiền để bên bán thanh toán cho ngân hàng và làm thủ tục giải chấp. Làm vậy người mua có thể gặp rủi ro vì người bán nhận tiền đặt cọc nhưng không trả nợ ngân hàng. Lúc này người mua đòi lại tiền cọc là không hề đơn giản.

Thậm chí ngay cả khi đã thực hiện cam kết 3 bên, người mua trả đầy đủ số tiền bên bán đang nợ và Ngân hàng kí lệnh giải chấp, trả Sổ đỏ để các bên tiến hành thủ tục mua bán thì người bán vẫn lật lọng, không thực hiện tiếp thủ tục cần thiết để bàn giao nhà. Do vậy mới có câu mua bán nhà, đất thế chấp ngân hàng chẳng khác nào “nắm dao đằng lưỡi” và người mua phải có kiến thức luật tốt, thực hiện giao dịch một cách chặt chẽ mới mong hạn chế được rủi ro.

Mua bán nhà ở thế chấp ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro

Phải chắc và nhanh

Là người đã mua nhà ở thế chấp ngân hàng thành công, Anh Bình (Tân Phú, TP.HCM) chia sẻ về kinh nghiệm của mình. Vì ý thức được rủi ro, anh đã tham khảo những người có kinh nghiệm và lên cho mình một quy trình mua nhà khá công phu. Quá trình mua nhà của anh được chia làm 3 giai đoạn: trước, trong và sau khi thực hiện cam kết 3 bên tại Ngân hàng. Cụ thể:

Trước khi thực hiện cam kết chuyển tiền để ngân hàng giải chấp, anh yêu cầu chủ nhà cung cấp tất cả những giấy tờ liên quan đến căn nhà đang bị thế chấp tại ngân hàng bao gồm: sổ đỏ photo, hợp đồng cho vay thế chấp với ngân hàng, chứng minh thư, sổ hộ khẩu. Sau đó, mang tất cả những giấy tờ này ra phòng công chứng nơi sẽ làm hợp đồng mua bán nhà sau này để được kiểm tra và tư vấn những rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch. Tiếp đến, anh cùng với chủ nhà làm việc với nhân viên tín dụng của ngân hàng đang theo dõi hợp đồng vay để biết các điều kiện giải chấp của ngân hàng như số tiền cần phải trả tính cả lãi, gốc và lãi phạt vì người bán thanh toán trước, thời gian ngân hàng trả thông báo giải chấp sau khi người mua chuyển tiền…

Sau khi được tư vấn những thông tin trên, anh nghiên cứu và quyết định mua căn nhà. Bước tiếp theo là làm một Biên bản cam kết 3 bên với ngân hàng.

Ngoài ra, trước khi làm thủ tục giải chấp với ngân hàng, để chứng minh mình có thiện chí và có năng lực thực hiện giao dịch, anh Bình cũng mở một tài khoản tiết kiệm tương đương với số tiền để ngân hàng giải chấp (trong mua bán nhà đất, chủ nhà thường muốn bên mua đảm bảo sẽ thực hiện giao dịch bằng cách đặt cọc hoặc các hình thức đảm bảo khác…). Đồng thời, anh yêu cầu phòng công chứng soạn sắn một hợp đồng đặt cọc, số tiền đặt cọc tương đương với số tiền mà anh sẽ chuyển cho ngân hàng để thực hiện thủ tục giải chấp cùng với những điều kiện ràng buộc với bên bán.

Tại thời điểm anh Bình chuyển tiền vào tài khoản bên bán để ngân hàng giải chấp thì hợp đồng đặt cọc cũng được kí. Thông thường, ngân hàng sẽ gửi thông báo giải chấp đến Phòng TNMT và phòng công chứng nơi thực hiện thủ tục mua bán nhà trong vòng 24h. Sau khi có thông báo giải chấp từ ngân hàng, phòng công chứng ký ngay Hợp đồng ủy quyền để anh cùng bên bán đến Phòng Tài nguyên và Môi trường của quận thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp. Sau khi xóa đăng ký thế chấp, hai bên kí hợp đồng mua bán tại phòng công chứng. Đến đây, anh đã có thể yên tâm về giao dịch, chuyển nốt số tiền còn lại cho bên bán để thực hiện các thủ tục còn lại.

Theo anh Bình, điều quan trọng là khi có thông báo giải chấp của ngân hàng, người mua nên có trong tay những giấy tờ bao gồm: Sổ đỏ bản gốc, Hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ủy quyền thực hiện xóa đăng ký thế chấp, bản gốc hợp đồng vay ngân hàng, thông báo giải chấp, bản sao công chứng chứng minh thư, hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy chứng thực tình trạng hôn nhân của chủ nhà …Tất cả giấy tờ này đều cần thiết để thực hiện những thủ tục mua bán tiếp theo và hạn chế khả năng “phá” giao dịch của bên bán. Anh cũng lưu ý với những người có ý định mua nhà thế chấp ngân hàng nên chuẩn bị kĩ lưỡng để hạn chế tốt nhất rủi ro và nên phối hợp chặt chẽ với phòng công chứng bởi những tư vấn của họ giúp ích rất nhiều trong giao dịch. Theo anh Bình, khoảng thời gian tiến hành các thủ tục giải chấp tại ngân hàng, xóa đăng ký thế chấp tại Phòng TNMT đến công chứng hợp đồng mua bán nên được thực hiện nhanh chóng.

Người mua nhà ở thế chấp phải khá chặt chẽ trong giao dịch

Vẫn khó để “nắm đằng cán”

Khác với anh Bình, chị Vân Anh (Gò Vấp, TP.HCM) lại khá chật vật mới mua được căn nhà thế chấp. Chị tâm sự khi quyết định mua nhà thế chấp dù đã tham khảo thông tin rất cẩn thận nhưng chỉ đến khi bắt đầu giao dịch mua bán chị mới thấy khó khăn thật sự. “Từ lúc bắt đầu thỏa thuận, chờ ngân hàng giải chấp (mất 5 ngày), công chứng hợp đồng mua bán và sang tên mình đều đứng ngồi không yên, chỉ đến khi sổ đỏ là tên mình mới có thể thở phào nhẹ nhõm. Thậm chí, dù đã tìm hiểu kĩ về chủ nhà, ghi âm, quay phim lại toàn bộ quá trình giao dịch nhưng mình vẫn “suýt” bị lật kèo.” Tại phòng TNMT của quận chị được biết mình khá may mắn khi mua nhà thế chấp sổ đỏ thành công, có rất nhiều người mất nhà đang chạy theo kiện tụng. Từ kinh nghiệm của mình, chị Anh khuyên những ai đang có ý định mua nhà thế chấp ngân hàng nên thuê luật sư tư vấn để giao dịch an toàn hơn.

Chị Vân Anh và anh Bình đều mua nhà thế chấp thành công nhờ vào việc “khéo ràng buộc người bán trong giao dịch”. Tuy nhiên, thực tế vẫn có những giao dịch dù người mua có thực hiện chặt chẽ đến đâu thì vẫn bị bên bán lật kèo. Thành viên trên một diễn đàn chia sẻ, mua bán nhà ở thế chấp chẳng khác gì trò may rủi, có trường hợp người mua quá sơ hở, giao toàn bộ giấy tờ cho bên bán nhưng giao dịch vẫn suôn sẻ nhưng cũng có người thực hiện chặt chẽ từng bước nhưng cuối cùng bị chủ nhà lật lọng.

Khi mua bán nhà ở thế chấp, người mua là bên chịu nhiều rủi ro. Tuy nhiên, cũng có trường hợp bên bán vì quá tin tưởng bên mua đã phải ngậm quả đắng. Dễ nhận thấy nhất là chiêu người mua đặt cọc một khoản tiền để ngân hàng giải chấp và hứa sau khi sang tên sẽ mang sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng để trả số tiền còn lại cho bên bán. Nhưng rốt cục, tới hạn người mua không trả, chủ nhà phải chấp nhận kéo dài thêm thời gian trả nợ hoặc hai bên lại đưa nhau ra tòa.

Bởi vậy, trong mua bán nhà, đất thế chấp cả bên mua và bên bán đều nên tìm hiểu cẩn thận về “đối tác” để có cơ sở giao dịch an toàn. Riêng với người mua cần tìm hiểu cẩn thận về chủ nhà và tài sản đang được thế chấp ngân hàng, tìm hỗ trợ tư vấn từ phía luật sư, phòng công chứng và nhân viên tín dụng của ngân hàng nhận thế chấp để biết liệu có thể thực hiện giao dịch an toàn hay không. Nếu không hãy từ bỏ việc mua bán này, không vì tiếc giá hời hay ngôi nhà nằm ở vị trí đắc địa mà chạy theo giao dịch đến cùng.

Liên quan đến vấn đề nhà ở thế chấp ngân hàng. Gần đây tại một số dự án như Dự án Chung cư Sông Đà (quận 3), Chung cư Minh Thành (quận 7), khu căn hộ thương mại The Manor 2… người dân khá bức xúc vì chưa được chủ đầu tư cấp sổ hồng mặc dù đã chuyển đến sinh sống từ nhiều năm. Nguyên nhân là trước đó chủ đầu tư đã đem thế chấp đất dự án, thậm chí cả căn hộ của khách hàng để lấy tiền và chưa thực hiện giải chấp với ngân hàng.

Bàn về giải pháp cho vấn đề này, Luật sư Trương Thị Hồng Châu cho biết: Theo quy định tại Khoản 4 Điều 7 Thông tư số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT về hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho khách hàng.

Do đó, để hạn chế rủi ro trong việc cấp giấy chủ quyền khi mua bán nhà ở từ chủ đầu tư, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các thông tin, tài liệu liên quan đến vấn đề này trước khi ký kết hợp đồng.

Sổ đỏ cầm tay trong mua bán nhà đất: Cẩn thận kẻo như "đười ươi giữ ống"!

Sau khi Chuyên đề ANTG đăng bài viết "Gia tăng lừa đảo nhà đất bằng giấy tờ giả", chúng tôi đã nhận được nhiều ý kiến của bạn đọc, tố cáo thêm những mánh lừa siêu tinh vi của bọn tội phạm. Theo đó, không chỉ bị lừa khi mua nhà dự án mà ngay cả khi mua nhà đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ), bằng chứng tin cậy cao nhất trong giao dịch mua bán nhà đất, nếu không kiểm tra, xác minh kỹ càng, người mua vẫn có thể mắc lừa bởi những cuốn sổ đỏ… thật.

Một ngôi nhà có hai sổ đỏ "xịn"

Cách đây 8 năm, ông T. một người buôn bán ở chợ Đồng Xuân đã mua một ngôi nhà tại một huyện ngoại thành cách Hà Nội chừng 20km. Thời điểm đó, nơi này còn vắng vẻ, giá một ngôi nhà như thế, rộng khoảng 100m 2 , chỉ chừng khoảng 200 triệu đồng. Hai bên không lập hợp đồng mua bán, không qua công chứng, không qua UBND xã và cũng không làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Sau khi trao tiền, ông T. được người bán giao cho giữ sổ đỏ của ngôi nhà và một tờ giấy đánh máy vi tính với nội dung hai bên đã mua bán ngôi nhà, có chữ ký của người bán. Việc mua bán vậy là xong.

Sau đó, do vi phạm pháp luật, ông T. bị bắt giam và bị tuyên án 7 năm tù giam. Mãn hạn tù, đầu năm 2012, ông T. trở về. Lúc này, Hà Nội đã mở rộng, đất đai tại khu vực ngoại thành đã lên giá một cách chóng mặt. Sau nhiều cơn sốt đất, ngôi nhà ông mua ngày xưa giờ giá trị đã tăng lên cả chục lần, phải cỡ vài ba tỉ đồng. Nhưng khi ông T quay lại ngôi nhà, người bán nhà năm xưa, giờ vẫn sinh sống tại đó, phủ nhận hoàn toàn chuyện mua bán 8 năm về trước. Ông ta không công nhận chữ ký trong tờ giấy mua bán in sẵn bằng vi tính 8 năm về trước là của mình. Ông ta cũng phủ nhận chuyện đã trao cuốn sổ đỏ của ngôi nhà cho ông T.. Bởi vì, trong tay ông ta hiện đang có một cuốn sổ đỏ, cũng của ngôi nhà này.

Rắc rối nảy sinh, không thể giải quyết được, ông T làm đơn tố cáo tới Công an huyện. Cơ quan điều tra đã vào cuộc. Tiến hành trưng cầu giám định thì cả 2 cuốn sổ đỏ (một cuốn ông T đang giữ và 1 cuốn chủ nhà đang giữ) đều là sổ thật. Tiếp tục xác minh, Cơ quan Công an được biết, sổ đỏ mà chủ cũ của ngôi nhà đang giữ là sổ mới được cấp lại. Số là cách đây 2 năm, người chủ cũ của ngôi nhà này đã làm đơn trình báo bị mất sổ đỏ và sau đó đã được cấp lại sổ đỏ mới.

Những sổ đỏ giả mà Nguyễn Thị Bằng An sử dụng để lừa đảo đã bị Công an Hà Nội thu giữ.

Để làm rõ xem có hay không việc mua bán ngôi nhà cách đây 8 năm giữa hai người, Cơ quan Công an đã trưng cầu giám định chữ ký được coi là của người chủ cũ trên giấy tờ mua bán ngôi nhà mà ông T. giao nộp cho Cơ quan Công an nhưng không có kết quả. Lẽ vì, toàn bộ tờ giấy mua bán nhà đều được in bằng vi tính chứ không phải viết tay và chữ ký bị tố cáo là của người bán chỉ có mấy nét loằng ngoằng, cho nên không đủ yếu tố để giám định.

Vụ việc vậy là rơi vào bế tắc. Ông T. tại thời điểm này vẫn đang đeo đuổi vụ kiện. Tuy nhiên, hiện ngôi nhà đã bị người chủ thế chấp tại ngân hàng để vay một khoản tiền không nhỏ. Nhiều khả năng, khoản nợ này sẽ không được thanh toán bởi ngôi nhà sẽ bị ngân hàng phát mại, và người ta đồ rằng đây là kết cục của một màn kịch đã được sắp đặt, tính toán một cách công phu để người chủ vừa có tiền lại vừa không phải đứng ra bán nhà.

Cấy thêm thông tin giả vào sổ đỏ thật

Tòa án nhân dân Tp Hà Nội cách đây ít lâu đã xét xử một vụ án lừa đảo 9,7 tỉ đồng mà thủ đoạn lừa đảo cũng là những bìa sổ đỏ… thật. Chủ mưu trong vụ lừa đảo tinh vi này là Nghiêm Thị Viết, 44 tuổi, nguyên giám đốc một doanh nghiệp tư nhân ở Đông Anh, Hà Nội. Sau một thời gian lập công ty để kinh doanh bất động sản, xây dựng, buôn bán lâm sản nhưng làm ăn thua lỗ, Viết lâm vào cảnh nợ nần. Để có tiền trả nợ, Viết đã nghĩ ra một thủ đoạn lừa đảo cực kỳ tinh vi mà trước đó chưa từng có.

Để vay được 3 tỉ đồng của chị Nguyễn Thị Nga ở phố Bùi Thị Xuân, Hà Nội, Nghiêm Thị Viết đã giao cho chị Nga một sổ đỏ để làm tin. Sổ đỏ này mang tên ông Trần Công Sơn và bà Trần Thị Ngọc ở phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, Hà Nội chủ sở hữu mảnh đất có diện tích 384m2. Tuy nhiên, tại bìa 4, trong phần ghi chú về thay đổi chủ sở hữu có nội dung: đã sang tên cho bà Nghiêm Thị Viết ngày 12/3/2008 có ký tên, đóng dấu của Văn phòng đăng ký đất và nhà quận Tây Hồ. Kèm theo sổ đỏ, Viết còn chuyển cho chị Nga bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất nói trên từ ông bà Sơn - Ngọc cho Viết có chữ ký, đóng dấu của Phòng Công chứng số 5. Với ngần ấy giấy tờ, Viết đã có đủ căn cứ để chứng minh rằng, mảnh đất 384m2 của ông Sơn - bà Ngọc đã thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Viết.

Nghiêm Thị Viết đã bị tuyên án tù chung thân.

Sau khi vay được 3 tỉ đồng của chị Nga, dù hẹn 10 ngày sau sẽ trả cả gốc cả lãi đầy đủ để chuộc sổ đỏ, nhưng cầm được tiền Viết lặn một hơi luôn. Bị chị Nga đòi ráo riết, Viết vẫn không trả mà viết giấy bán đứt mảnh đất trên cho chị Nga để gán nợ. Hai bên làm hợp đồng mua bán đàng hoàng.

Nhưng khi chị Nga tìm đến địa chỉ mảnh đất trên tại Phú Thượng thì bàng hoàng khi thấy gia đình ông bà Sơn - Ngọc vẫn ở đây và ông bà cho biết, họ chưa từng bán mảnh đất này cho ai và cũng không bao giờ có ý định bán đất, bán nhà. Sổ đỏ mà Viết gán nợ cho chị Nga đúng là sổ đỏ của ông bà Sơn - Ngọc thật nhưng cuốn sổ này gia đình đã bị thất lạc cách đó ít lâu.

Biết đã bị mắc bẫy của "cao thủ lừa", chị Nga tức tốc trình báo tới Cơ quan Công an. Khi Cơ quan điều tra Công an Tp Hà Nội trưng cầu giám định thì kết quả cho thấy: sổ đỏ mang tên ông bà Sơn - Ngọc là sổ đỏ thật nhưng phần ghi chú về thay đổi chủ sở hữu tại bìa 4 là giả. Toàn bộ nội dung cũng như chữ ký của người có thẩm quyền và con dấu của Văn phòng Đăng ký nhà đất quận Tây Hồ là giả mạo. Bản hợp đồng chuyển nhượng kèm theo với con dấu của Phòng Công chứng số 5 cũng là giả mạo hoàn toàn.

Cũng với thủ đoạn điền thông tin chuyển nhượng giả vào các cuốn sổ đỏ thật, Nghiêm Thị Viết để thế chấp vay tiền còn tiến hành nhiều vụ lừa đảo khác với tổng số tiền lừa đảo lên tới gần 10 tỉ đồng. Thủ đoạn lừa đảo của Viết là thủ đoạn lần đầu tiên bị phát hiện tại Hà Nội. Người bị hại sẽ rất khó phát hiện sự gian dối của Nghiêm Thị Viết. Lẽ vì, do đây là các bìa đỏ thật, đất nhà cũng là thật, cho nên dù người mua có tìm đến cơ quan chức năng nơi cấp sổ đỏ để kiểm tra thông tin thì vẫn không thể phát hiện ra.

Chế tạo sổ đỏ giả trên phôi thật

Một thủ đoạn lừa đảo khác, tuy không tinh vi bằng thủ đoạn của Nghiêm Thị Viết nhưng thời gian gần đây có xu hướng rộ lên tại Hà Nội với hàng loạt vụ án bị phát hiện. Đó là bọn tội phạm lừa bán đất bán nhà bằng các bìa đỏ có phôi thật nhưng thông tin in trên đó là giả mạo. Đã có ít nhất 3 vụ án lừa đảo với số tiền rất lớn bị phát hiện tại Hà Nội mà mới nhất là đường dây do Nguyễn Thị Bằng An (trú tại quận Cầu Giấy) cầm đầu. Với mảnh đất hơn 450m2 (vốn là đất của bố mẹ An đã được cấp sổ đỏ) ở phường Dịch Vọng Hậu, quận Cầu Giấy, An đã bỏ ra 50 triệu đồng để thuê một số đối tượng làm giả hàng chục sổ đỏ. Với số "sổ đỏ" giả trên, An đã lừa bán cho 3 người 4 mảnh đất "ảo", chiếm đoạt hơn 17 tỉ đồng. Khi triệt phá đường dây này, Cơ quan điều tra đã phát hiện trong số sổ đỏ bị làm giả nói trên có nhiều sổ đỏ giả được làm trên phôi thật.

Cũng với thủ đoạn trên, Nguyễn Thị Hoa My đã dùng sổ đỏ giả bán nhiều lô đất ảo cho nhiều người chiếm đoạt gần 10 tỉ đồng. Các sổ đỏ giả này đều được Hoa My chế tạo trên các phôi sổ đỏ thật. Nguồn gốc các phôi sổ đỏ thật này sau đó Cơ quan điều tra đã làm rõ là do Nguyễn Quốc Hưng (chồng của Hoa My) khi đó đang là cán bộ của Phòng Tài nguyên môi trường TX. Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phú lấy trộm của Cơ quan đem về cho vợ. Nhưng vụ lừa đảo lớn nhất bằng thủ đoạn này đã bị phát hiện tại Hà Nội là vụ do Lê Bá Quỳ ở Gia Lâm cầm đầu. Từ năm 2009 đến 2010, Lê Bá Quỳ đã thông đồng với Phùng Văn Thúy nhân viên hợp đồng Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Gia Lâm lấy trộm hơn 30 phôi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để dùng làm sổ đỏ giả mang tên hai vợ chồng Lê Bá Quỳ và Nguyễn Thị Lệ Thủy để thế chấp vay tiền ngân hàng. Với 17 "sổ đỏ" giả, Lê Bá Quỳ đã vay trên 70 tỉ đồng của 6 ngân hàng địa bàn Hà Nội rồi chiếm đoạt. Ngoài ra, vợ chồng Quỳ còn dùng 3 sổ đỏ giả để thế chấp vay tiền của nhiều cá nhân khác.

• Trong buổi đối thoại trực tuyến với nhân dân ngày 6/4/2012 tại Cổng thông tin điện tử Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường khi được người dân hỏi về tình trạng phôi chứng nhận quyền sử dụng đất là thật nhưng số liệu là giả gây hoang mang trong việc mua bán bất động sản của người dân, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Nguyễn Minh Quang cho biết: "Chúng tôi xin nhận khuyết điểm trong vấn đề phôi này. Có 2 trường hợp có thể xảy ra: hoặc phôi có serie mà lọt ra ngoài là liên quan tới việc quản lý của các sở, hoặc các phôi đó là giả.

Hà Nội vừa qua có nơi làm mất phôi sổ đỏ, mất 483 chiếc có serie. Dư luận lo ngại người ta sẽ sử dụng cái này để làm thế chấp hoặc lừa đảo, có trường hợp nhà 5 tầng có 5 giấy khác nhau. Phải nói rằng hiện quy định về vấn đề này khá chặt chẽ, nhưng thực tế vẫn diễn ra các trường hợp như đã nói. Chúng tôi đã có công văn nhắc nhở, đồng thời thông báo về số phôi bị mất để người dân cảnh giác. Đề nghị bà con nếu mua nhà đất, có thể kiểm tra tại cơ quan đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, theo tôi, các văn phòng công chứng có thể xác nhận thật giả của các sổ đỏ nếu liên lạc với các cơ quan đăng ký sổ đỏ"

• Trung tá Trần Hải Quân - Trưởng Công an huyện Đông Anh - khuyến cáo, để tránh mắc phải bẫy lừa của bọn tội phạm, người dân khi mua nhà đất cần tuân thủ chặt chẽ các qui định của pháp luật. Tốt nhất là đối với các tài sản nhà đất đã có sổ đỏ cần sang tên ngay sau khi đã hoàn tất việc mua bán. Trong trường hợp mua bán không qua xác nhận phường, xã hoặc không có công chứng viên làm chứng thì giấy tờ mua bán giữa hai bên nên viết tay, không nên sử dụng bản in bằng máy vi tính. Mục đích nhằm đề phòng trường hợp khi có sự cố tranh chấp xảy ra nếu chỉ có duy nhất một chữ ký với mấy nét loằng ngoằng thì sẽ không đủ yếu tố để cơ quan chức năng thực hiện việc giám định khoa học, góp phần phân định đúng sai.

• Phòng Kỹ thuật Hình sự Công an Tp Hà Nội cho biết, hình dấu và chữ ký giả trên các sổ đỏ thường được bọn tội phạm chế tạo bằng phương pháp kỹ thuật số. Một số chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản khuyến cáo, trong giao dịch mua bán nhà đất, người mua cần chú ý kiểm tra kỹ đối với những sổ đỏ có ép plastic. Sở dĩ bọn tội phạm thường ép plastic "sổ đỏ" vì chúng thường làm giả bằng cách sử dụng máy scan, "quét" lại sổ thật rồi in màu. Tuy nhiên, việc in hai mặt của sổ để trùng khớp nhau rất khó nên bọn chúng thường in từng mặt, rồi dán lại. Dán sẽ để lại dấu vết, do đó, phải ép plastic để tránh bị phát hiện.

Người dân có thể tự kiểm tra để phát hiện sổ đỏ giả bằng cách chao nghiêng trước ánh sáng, nếu sổ thật thì phần dấu nổi sẽ nổi đều. Với sổ thật thì do chịu sức dập của máy, nhìn là thấy rõ nổi và chìm rất rõ, còn sổ giả thì nhìn chỉ là bản chụp. Tuy nhiên, cách kiểm tra này rất khó, phải người thật tinh mới phát hiện được. Tốt nhất là người dân khi mua nhà đất đã có sổ đỏ cần đến Phòng Kỹ thuật Hình sự Công an Tp Hà Nội để yêu cầu giám định.

Nhu cầu mua bán nhà đất ở Sài Gòn tăng gấp đôi mỗi năm

Lượng tin rao địa ốc TP HCM trong 9 tháng qua tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi chu kỳ năm 2014-2015 tăng gấp 3 lần, theo Data First.

Dữ liệu này được robot thông minh quét từ các thông tin rao bán và cho thuê bất động sản tại Việt Nam. Nguồn dữ liệu được lấy từ 9 trang web có lượng tin rao lớn nhất cả nước. Ước tính số lượng tin rao của 9 trang nguồn này chiếm hơn 85% tổng số tin rao bất động sản hàng ngày trên toàn quốc. Gần 3 quý đầu của năm nay, Việt Nam có khoảng 6 triệu tin rao mua bán địa ốc.

Báo cáo mới nhất của đơn vị chuyên nghiên cứu dữ liệu này cho biết, trong top 10 tỉnh thành có lượng tin rao mua bán nhà đất nhiều nhất 9 tháng qua, TP HCM dẫn đầu, ghi nhận hơn 1,7 triệu tin, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Sau điểm nóng TP HCM là Hà Nội ghi nhận hơn 720.000 tin rao, Đà Nẵng xếp thứ ba với 170.000 tin. Bình Dương, Đồng Nai, Khánh Hòa khảo sát được hàng chục nghìn tin. Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Kiên Giang, Quảng Nam xếp cuối top 10 cũng ghi nhận từ hơn chục đến vài nghìn.

9 tháng qua, TP HCM là địa bàn có hoạt động rao mua bán bất động sản sôi động nhất cả nước, cao hơn Hà Nội một triệu lượt tin rao. Ảnh chụp màn hình.

Tổng số các tin rao bất động sản tại top 10 tỉnh và thành phố được báo cáo chiếm đến 98% số lượng tin rao bất động sản trong cả nước. Các địa phương như tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Khánh Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An có lượng tin rao tăng trưởng bình quân khá cao, trên 100% một năm, đặc biệt Quảng Nam và Kiên Giang có số tin rao trên 200%.

Điều này cho thấy sự quan tâm của những người có nhu cầu với bất động sản ở các địa phương đang tăng mạnh. Dữ liệu cũng phản ánh một thực tế là các địa phương ở gần trung tâm kinh tế văn hóa quan trọng như TP HCM hay TP Đà Nẵng, hoặc các địa phương có tiềm năng phát triển về kinh tế du lịch như Quảng Nam, Khánh Hòa là những địa phương có sức hút lớn về bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo dự báo của Data First, nếu tính cả năm 2016, tức bao gồm quý cuối cùng của năm (là thời điểm nhu cầu mua bán nhà đất sôi động nhất trên cả nước), lượng tin rao mua bán tại TP HCM có thể sẽ còn tăng đột biến hơn nữa. Năm 2015, tổng số tin rao bất động sản tại TP HCM là 1,8 triệu tin, tăng gần gấp 3 lần năm 2014.